Calculatrice de Refinancement : Calculez le Point de Rentabilité et les Économies à Vie

Aperçu

Déterminez si le refinancement de votre prêt est judicieux en calculant votre point de rentabilité et vos économies à vie.

Propriétaires et emprunteurs utilisent ce calculateur lorsque les taux baissent ou qu'un prêteur leur envoie une offre de refinancement, et qu'ils doivent savoir si le changement est rentable. Il met votre prêt actuel, avec sa durée restante, face à un nouveau prêt sur le même solde, puis compare les économies mensuelles aux frais de clôture. Le délai de rentabilité indique combien de temps vous devez garder le nouveau prêt pour que le refinancement se soit remboursé lui-même, et les économies sur la durée totale montrent si une nouvelle durée plus longue coûte discrètement plus cher au total, même quand la mensualité baisse.

Formule et exemple

\displaystyle \text{Paiement} = \frac{\text{Solde} \times \text{Taux mensuel}}{1 - (1 + \text{Taux mensuel})^{-\text{Mois}}}

\displaystyle \text{Économie mensuelle} = \text{Paiement actuel} - \text{Nouveau paiement}

\displaystyle \text{Seuil de rentabilité} = \left\lceil \frac{\text{Frais de clôture}}{\text{Économie mensuelle}} \right\rceil

\displaystyle \text{Économies totales} = \text{Paiement actuel} \times \text{Mois restants} - (\text{Nouveau paiement} \times \text{Nouvelle durée} + \text{Frais de clôture})

Où :

Paiement: — La mensualité de capital et d'intérêts, calculée une fois pour le prêt actuel et une fois pour le nouveau.
Solde: — Le solde actuel du prêt, qui est aussi le montant du nouveau prêt.
Taux mensuel: — Le taux annuel de ce prêt divisé par 12, sous forme décimale.
Mois: — Les mois restants du prêt actuel, ou les mois de la durée du nouveau prêt.
Paiement actuel: — Le paiement du prêt actuel sur sa durée restante.
Nouveau paiement: — Le paiement du nouveau prêt sur sa nouvelle durée.
Économie mensuelle: — De combien le nouveau paiement est inférieur chaque mois.
Frais de clôture: — Le coût initial total du refinancement.
Seuil de rentabilité: — Le nombre de mois d'économies nécessaires pour récupérer les frais de clôture, arrondi à l'entier supérieur ; affiché comme non recommandé lorsque l'économie est nulle ou négative ou que la récupération prend plus de 600 mois.
Mois restants: — Les années restantes du prêt actuel multipliées par 12.
Nouvelle durée: — La durée du nouveau prêt en années multipliée par 12.
Économies totales: — Le coût total du maintien du prêt actuel moins le coût total du nouveau prêt, frais de clôture compris.

Exemple détaillé

Un solde de 200 000 $ à 6,5 % avec 25 ans restants, refinancé à 4,5 % sur 30 ans avec 3 000 $ de frais de clôture (les valeurs par défaut de la calculatrice).

Paiement actuel
$\displaystyle \frac{200\,000\,\$ \times \frac{0\,065}{12}}{1 - \left(1 + \frac{0\,065}{12}\right)^{-300}} \approx 1\,350{,}41\,\$$
Nouveau paiement
$\displaystyle \frac{200\,000\,\$ \times 0\,00375}{1 - 1\,00375^{-360}} \approx 1\,013{,}37\,\$$
Économie mensuelle
$\displaystyle 1\,350{,}41\,\$ - 1\,013{,}37\,\$ = 337{,}04\,\$$
Seuil de rentabilité
$\displaystyle \left\lceil \frac{3\,000\,\$}{337{,}04\,\$} \right\rceil = \lceil 8{,}90 \rceil = 9 \text{ mois}$
Économies totales
$\displaystyle 1\,350\,4143\,\$ \times 300 - (1\,013\,3706\,\$ \times 360 + 3\,000\,\$) \approx 37\,310{,}87\,\$$

Résultat

Le refinancement fait économiser 337,04 $ par mois et récupère les frais de clôture en 9 mois. Le prêt actuel coûterait 405 124,30 $ contre 367 813,42 $ pour le nouveau prêt frais de clôture compris, soit une économie totale estimée à 37 310,87 $.

FAQ

Comment calcule-t-on le seuil de rentabilité d'un refinancement ?

Divisez les frais de clôture par l'économie mensuelle sur la mensualité, puis arrondissez au mois supérieur. Avec 3 000 $ de frais de clôture et 337,04 $ d'économie mensuelle, le délai de rentabilité est de 9 mois.

Vaut-il la peine de refinancer pour gagner 1 % sur mon prêt immobilier ?

Souvent oui, si vous gardez le prêt assez longtemps. Faire passer un solde de 300 000 $ de 7 % à 6 %, avec 27 ans restants sur les deux prêts, fait baisser la mensualité de 2 063,44 $ à 1 871,96 $, récupère 4 500 $ de frais de clôture en 24 mois et économise environ 57 542,35 $ sur la durée du prêt.

Refinancer vers un nouveau prêt sur 30 ans fait-il vraiment économiser de l'argent ?

Repartir sur une nouvelle durée réduit davantage la mensualité, mais ajoute des années d'intérêts. Dans le même exemple à 300 000 $, choisir une durée de 30 ans à 6 % ramène la mensualité à 1 798,65 $ et rentabilise l'opération en 17 mois, mais les économies sur la durée tombent à 16 541,55 $ à cause des trois années de paiements supplémentaires.

Pourquoi le délai de rentabilité affiche-t-il Non recommandé ?

Ce message apparaît lorsque la nouvelle mensualité n'est pas inférieure à l'actuelle, si bien que les frais de clôture ne sont jamais récupérés par les économies mensuelles, ou lorsque la récupération prendrait plus de 600 mois. Un refinancement sur une durée plus courte peut tout de même faire économiser de l'argent au total : passer ce solde de 300 000 $ à un prêt sur 15 ans à 5,5 % porte la mensualité à 2 451,25 $, mais affiche des économies estimées sur la durée de 222 831,05 $.

À combien s'élèvent les frais de clôture d'un refinancement ?

Ils varient selon le prêteur, le montant du prêt et la région, et comprennent des frais tels que les frais de dossier, l'expertise et les frais de titre. Utilisez le total figurant dans votre Loan Estimate plutôt qu'une règle empirique, car le délai de rentabilité dépend directement de ce chiffre.

Comment les économies sur la durée sont-elles calculées ?

Le calculateur multiplie la mensualité actuelle par le nombre de mois restant sur le prêt actuel, puis soustrait la nouvelle mensualité multipliée par la nouvelle durée, plus les frais de clôture. Un résultat positif signifie que le nouveau prêt coûte moins cher en capital et intérêts totaux ; il ne tient compte ni de la valeur temporelle de l'argent ni de la durée pendant laquelle vous garderez réellement le prêt.

Comment utiliser

Saisissez votre prêt actuel et l'offre du nouveau prêt pour voir les économies mensuelles, le délai de rentabilité et les économies sur la durée totale.

Saisissez le solde actuel du prêtIndiquez le capital que vous devez encore en dollars, par exemple 200000, d'après votre dernier relevé. Le nouveau prêt est supposé porter sur ce même montant.
Saisissez le taux d'intérêt actuel et la durée restante (années)Indiquez votre taux annuel actuel en pourcentage (par exemple 6.5) et le nombre d'années entières restant sur le prêt (par exemple 25 si vous en êtes à 5 ans d'un prêt immobilier sur 30 ans).
Saisissez le nouveau taux d'intérêt et la nouvelle durée du prêt (années)Indiquez le taux de l'offre de refinancement (par exemple 4.5) et la nouvelle durée en années (par exemple 30, 20 ou 15).
Saisissez les frais de clôtureIndiquez le coût initial total du refinancement en dollars, par exemple 3000, en incluant les frais du prêteur, l'expertise et les frais de titre figurant dans le Loan Estimate.
Consultez le délai de rentabilité et les économies sur la duréeLes Économies Mensuelles correspondent à la baisse de la mensualité, capital et intérêts. Le Délai de Rentabilité est le nombre de mois d'économies nécessaires pour récupérer les frais de clôture ; si vous comptez garder le prêt plus longtemps, le refinancement est rentable. Les Économies Estimées sur la Durée comparent les coûts totaux sur toute la durée de chaque prêt.

Hypothèses

Le nouveau prêt porte sur le même solde que le prêt actuel, sans retrait de liquidités, et les frais de clôture sont payés d'avance plutôt qu'intégrés au prêt.
Les deux prêts sont à taux fixe, les durées sont saisies en années entières et les paiements couvrent uniquement le capital et les intérêts.
Les taxes, l'assurance, la PMI, les effets fiscaux et la valeur temporelle de l'argent ne sont pas inclus.
Le seuil de rentabilité suppose que les économies mensuelles restent constantes et que vous gardez le nouveau prêt au moins aussi longtemps.

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